Az elővásárlási jogot a régi magyar magánjog ún. “hatalmasságnak” tekintette. Az elővásárlásra jogosult ugyanis egyoldalúan eldöntheti, hogy engedi-e az ingatlan eladását az azt megvenni kívánó fél részére, vagy – azonos feltételekkel – ő maga veszi meg az ingatlant. Az elővásárlási jognak ez a természete máig változatlan, ezért nem csoda, hogy a gyakorlatban ingatlantulajdonosok és vevők számára egyaránt számos bonyodalom és feszültség forrása lehet, ha elővásárlási jog áll fenn egy ingatlanon, és a jogosult gyakorolja is a “hatalmasságot”. Mindezidáig nyugalomra adott okot, ha az elővásárlásra jogosultak nagyon sokan (több tucatnyian vagy több százan) vannak, ilyenkor ugyanis az eladó általában nem köteles értesíteni a jogosultakat az eladási szándékról. A Kúria egy nem régiben megjelent határozatában azonban alaposan felülírta ezt a jogértelmezést. A Kúria ugyanis kimondta: sok jogosult esetén az elővásárlásra jogosultakat valóban nem kell értesíteni, ez azonban nem érinti az elővásárlási jog gyakorolhatóságát, és a jogosultak akár három év múlva is megtámadhatják az adásvételi szerződést.

A jelenség

A nagy számú elővásárlásra jogosultak jelenségével általában társasházak esetében találkozhatunk.

Az óbudai “Faluház” például ismereteink szerint Magyarország legnagyobb lakóépülete, és emellett az első panelházak egyike, amely részt vett a panelprogramban. A tízemeletes lakóépület jogi szempontból egy társasház, amelyben tizenöt lépcsőház, összesen mintegy 900 lakás, és az épület aljában számos garázs és üzlethelyiség található. Az említett, tekintélyt parancsoló adatok mellett az épület arról is nevezetes, hogy az összes lakástulajdonost elővásárlási jog illeti meg az épületben található valamennyi lakásra vonatkozóan. Mindazonáltal a “Faluház”  ebben a tekintetben nincs egyedül. Ismertek olyan 180, 300 és 400 lakásos társasházak is, ahol szintén elővásárlási joggal rendelkezik az összes tulajdonos

Az elővásárlási jogot a fent említett esetekben a társasházi alapító okirat biztosítja a tulajdonosok részére. Azt pedig a társasházi törvényeink – azaz az 1977. évi 11. törvényerejű rendelet, majd az 1997-ban, illetve 2003-ban elfogadott társasházi törvények is – mindezidáig lehetővé tették, hogy az alapító okirat elővásárlási jogot biztosítson a tulajdonosoknak

A másik gyakori esetkör az, amikor egy ingatlan sok társtulajdonos osztatlan közös tulajdonába tartozik. Ez a jelenség sem teljesen független a társasházaktól, mivel gyakran előfordul, hogy a társasház alatt található mélygarázs egy nagy albetétet képez, amely a garázstulajdonosok osztatlan közös tulajdonába tartozik.

Honnan tudjuk, hogy a többi tulajdonost elővásárlási jog illeti meg?

Osztatlan közös tulajdon esetén az elővásárlási jog a törvény erejénél fogva áll fenn. Társasházak esetében pedig az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete szerint az alapító okirat által biztosított elővásárlási jogot elvileg a társasházi törzslapon (azaz a társasház mint egész adatait tartalmazó tulajdoni lapon) kell bejegyezni. Azonban az a tapasztalat, hogy ez sok esetben a társasház-alapítás során – feltehetőleg erre irányuló kérelem hiányában – elmarad. Ezért önmagában az ingatlan-nyilvántartási adatokból a jóhiszemű érdeklődő számára gyakran nem derül ki, hogy elővásárlási jog áll-e fenn a tulajdonosok irányába.

A bejegyzésnek (illetve a bejegyzés elmaradásának) azért van jelentősége, mert a Polgári Törvénykönyv elővásárlási jogra vonatkozó szabályai szerint az ingatlanon alapított elővásárlási jog a kívülálló személyek számára akkor lesz hatályos, ha azt bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba [Ptk. 6:226. § (2) bekezdés]. Ezért a jóhiszemű érdeklődőben joggal merül fel a kérdés: ha a tulajdoni lapon nem látok elővásárlási jogot, tekinthetem-e úgy, hogy nem áll fenn semmilyen elővásárlási jog?

A Polgári Törvénykönyv fent említett és világosnak tűnő rendelkezése ellenére ez egy bonyolult kérdés, amelyet a bírói gyakorlat egyelőre nem válaszolt meg. Ezért az esetleges jogviták elkerülése érdekében az óvatosság arra int bennünket, hogy járjunk el körültekintően, és egy társasházi lakás megvétele előtt – még ha a tulajdoni lapon nem is látunk elővásárlási jogot – lehetőleg szerezzük be az érintett társasház Alapító Okiratát, és ellenőrizzük, hogy fennáll-e elővásárlási jog.

Mit lehet tenni sok jogosult esetén?

Ha meggyőződtünk arról, hogy áll fenn elővásárlási jog, meg is érkeztünk a bevezetőben említett kérdéshez: ha sokan vannak a jogosultak, kell-e velük közülnünk azt a vételi ajánlatot, amelyet tulajdonosként el szeretnénk fogadni? A Ptk. szerint az eladó az elővásárlási jog fennállása ellenére nem köteles értesíteni a többi tulajdonost az elfogadni kívánt vételi ajánlatról, ha az értesítés valamely körülmény miatt “rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna” [Ptk. 6:222. § (1) bekezdése].

A földhivatali és a bírói gyakorlat alapján az elővásárlásra jogosultak nagy száma olyan körülménynek tekinthető, amely előidézi a fent említett rendkívüli nehézséget, illetve késedelmet. Ezért sok tulajdonos esetén Ptk. fent idézett rendelkezése alapján a tulajdonos nem köteles a tulajdonosokat egyesével értesíteni az eladási szándékról. Ezt támasztja alá az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete is, amely rögzíti, hogy ilyen esetben az új tulajdonos bejegyzéséhez nem szükséges igazolni az elővásárlásra jogosultak értesítését, hanem “elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket”.

A bírói gyakorlat szerint annak megítélése, hogy a jogosultak nagy száma ténylegesen is mentesülést eredményez-e a közlési kötelezettség alól, mindig egyedileg, az eset összes körülményének a mérlegelésével dönthető el. Mindenesetre száz fölötti jogosulti létszám esetén általában megalapozottan gondoljuk, hogy nem kell értesíteni az elővásárlásra jogosultakat.

Ettől függetlenül a Ptk. általános alapelvként rögzíti azt is, hogy a polgári jogi viszonyokban “jóhiszeműen és tisztesség követelményeinek megfelelően” kell eljárni. Ezek meglehetősen általános fogalmak, és az általános alapelvekből konkrét magatartási előírás a legritkább esetekben vezethető le. Azonban a “jóhiszeműen és tisztesség” általános követelményére tekintettel kérdésként legalább is felmerül, hogy ha ingatlantulajdonosként tudom, hogy vannak elővásárlásra jogosultak, eladhatom-e az ingatlant “titokban” arra való hivatkozással, hogy úgyis sokan vannak. Vagy szükséges-e legalább a lehetőséget biztosítanom, hogy az elővásárlásra jogosultak, ha szeretnék, megismerjék a vételi ajánlat tartalmát?

Ez megint csak egy bonyolult kérdés, amelyre nincs teljesen egyértelmű válasz. Az óvatosság miatt mindenesetre sok társasházban az a gyakorlat, hogy a tulajdonosok a helyben szokásos módon (a földszinti faliújságra vagy a lift melletti falfelületre) meghatározott időtartamra kifüggesztik a vételi ajánlat tartalmát, így a tulajdonosok értesülhetnek az eladási szándékról, a főbb eladási feltételekről és lehetőségük van arra, hogy további tájékoztatásért a tulajdonoshoz forduljanak.

A Kúria új határozata

A fent részletezett, elővásárlásrajogosult-barát jogértelmezések esetlegesen túlzott óvatosságnak is tűnhetnek. A Kúria bevezetőben említett határozata azonban világossá tette, hogy nem lehetünk elég óvatosak, ha elővásárlási jogról van szó. (A jogeset BH 2021.104. szám alatt jelent meg.)

A konkrét eset tárgya egy olyan teremgarázs volt, amely 126 személy osztatlan közös tulajdonában állt. Ahogy fentebb említettük, a Ptk. alapján ilyen esetben a tulajdonostársakat a törvény erejénél fogva elővásárlási jog illeti meg. Az eladó a tulajdoni hányadát kívánta átruházni, és az elővásárlásra jogosultak nagy számára tekintettel úgy ítélte meg, hogy a tulajdonostársakat – a fentebb részletezett szabályok alapján – nem szükséges értesíteni az elfogadni kívánt vételi ajánlatról. Az adásvételi szerződést a felek megkötötték, és a földhivatalnál kérték a vevő tulajdonjogának bejegyzését.

Az ügy felperese az egyik tulajdonostárs volt, aki az illetékes földhivatalnál szerzett tudomást a tulajdoni hányad eladásáról. A tulajdonostárs levélben fordult az eladóhoz, amelyben jelezte, hogy gyakorolni kívánja elővásárlási jogát, ezért a megkötött adásvételi szerződést hatálytalannak tekinti, és érdeklődött, hogy hova utalhatja a vételárat. A felek azonban nem vonták vissza a földhivatali kérelmet, és a földhivatal az eredeti vevő tulajdonjogát bejegyezte. Ezért az elővásárlási jogát gyakorolni kívánó tulajdonostárs keresetben kérte a bíróságtól az adásvételi szerződés hatálytalanságának megállapítását.

A keresetet az első és a másodfokú bíróság egyaránt elutasította arra való hivatkozással, hogy a jogosultak nagy számára tekintettel az eladó valóban nem volt köteles közölni a jogosultakkal a vételi ajánlatot, ezért a felek az adásvételi szerződés megkötésével nem sértették meg az elővásárlási jogot.

A Kúria azonban az elővásárlásra jogosultnak adott igazat. Az ügy – az alábbiakban kifejtésre kerülő következtetései mellett – amiatt is izgalmas, mert a Polgári Perrendtartás szerint azokban a vagyonjogi perekben, amelyekben az első és másodfokú bíróság “azonos jogszabályi rendelkezésre és jogi indokolásra utalással” ugyanolyan tartalmú határozatot hoz, általában nincs helye kúriai felülvizsgálatnak [Pp. 408. §]. Jelen esetben azonban a Kúria “a joggyakorlat egységének vagy továbbfejlesztésének biztosítása” érdekében engedélyezte a felülvizsgálatot [Pp. 409. § (2) bekezdés a) pont]. Tehát megállapítható, hogy a Kúria ezt a döntést precedens értékű határozatnak szánta.

A Kúria elismerte, hogy a tulajdonosok nagy számára tekintettel az elővásárlásra jogosultakat az eladó nem volt köteles tájékoztatni. Azonban a Kúria arra az álláspontra helyezkedett, hogy ha egy elővásárlásra jogosult más forrásból értesül az eladási szándékról, illetve az eladásról, megfelelő időn belül – a teljesítőképességének igazolása mellett – gyakorolhatja az elővásárlási jogát. Ha az eladó ennek ellenére nem ismeri el a közte és az elővásárlásra jogosult között létrejövő adásvételi szerződés létrejöttét, és azt nem teljesíti, az ugyanúgy az elővásárlási jog megsértésének tekintendő, mint más körülmények között a közlési kötelezettség megsértése.

A kúriai határozat szerint ugyanis “az eladót bizonyos körülmények fennállása esetén nem terheli a közlési kötelezettség, ami jelentős anyagi és időbeli hátrányoktól mentesíti, de amennyiben ez esetben az elővásárlásra jogosult a jogvesztő 3 éves határidőn belül a szerződéskötésről más módon tudomást szerez, az elővásárlási jogát … határidőn belül érvényesítheti”.

A Kúria a fenti következtetés alátámasztására ugyanúgy segítségül hívott absztrakt jogelveket, ahogy azt mi magunk is tettük a fentebb részletezett, esetlegesen túlzottan óvatosnak tűnő elővásárlásrajogosult-barát jogértelmezésünk alátámasztására. A Kúria egész pontosan az Alaptörvény 28. Cikkére hivatkozott, amely szerint “az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak”.

A Kúria döntésének kritikája

A konkrét ügy iratait természetesen nem ismerjük, ezért értelemszerűen nem ismerhetünk minden olyan részletet, amely alapján a Kúria a döntését meghozta. Ennek ellenére a határozattal kapcsolatban merülnek fel nyugtalanító kérdések.

A Kúria álláspontja szerint ugyanis, ahogy fentebb említettük, az elővásárlásra jogosult az elővásárlási jogát a tudomásszerzést követően “határidőn belül érvényesítheti”. Az azonban nem derül ki a határozatból, hogy ez milyen határidőt jelent. A Ptk. egyértelműen rögzíti ezt a határidőt, egész pontosan azt írja elő, hogy az elővásárlásra jogosult az ún. “ajánlati kötöttség ideje alatt” gyakorolhatja az elővásárlási jogát. A Ptk. szerint ugyanis azt az eseményt, amikor a tulajdonos az elővásárlásra jogosulttal közli az elfogadni kívánt vételi ajánlatot, úgy kell tekinteni, hogy a tulajdonos eladási ajánlatot tesz az elővásárlásra jogosult irányába [ld. Ptk. 6:222. §]. Az eladási ajánlatot pedig (mint minden szerződési ajánlatot) a fent említett ajánlati kötöttség időtartama alatt fogadhatja el az ajánlat címzettje, jelen esetben az elővásárlásra jogosult. Az ajánlati kötöttség időtartamát az eladó – a törvény által szabott keretek között – saját maga meghatározhatja.

A Ptk. alapján az ajánlati kötöttség időtartama akkor kezdődik, amikor az ajánlattevő az ajánlatot közli az ajánlat címzettjével [ld. Ptk. 6:5. §, 6:64. §]. Ebből az is következik, hogy ha nincs közlés, akkor nincs ajánlat és nincs ajánlati kötöttség sem. Az elővásárlási joggal kapcsolatban ez azt jelenti, hogy ha a tulajdonos nem köteles közölni az elfogadni kívánt vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosultakkal, akkor nincs olyan nyilatkozat, amelyet eladási ajánlatnak lehetne tekinteni, és az ajánlati kötöttség időtartama – amely alatt a jogosult az elővásárlási jogát gyakorolhatná – el sem kezdődik.

Ezzel szemben a fenti kúriai határozat alapján úgy tűnik, hogy az elővásárlásra jogosult (akit ugye a tulajdonos jogszerűen nem értesített az eladásról) attól az időponttól kezdve gyakorolhatja az elővásárlási jogot, amikor bármilyen forrásból tudomást szerez az eladásról. Ez azonban nem áll összhangban a Ptk. fent részletezett szabályaival, amelyek szerint az elfogadni kívánt vételi ajánlat közlése váltja ki azt a joghatást, hogy az elővásárlásra jogosult élhet az elővásárlási jogával. A Kúria határozata ezt az ellentmondást nem oldja fel.

Mindemellett számunkra az is kétséges, hogy a Kúria megállapításai összhangban vannak-e az elérni kívánt jogalkotói céllal. A jogalkotói célnak azért van jelentősége, mert az Alaptörvény 28. Cikke szerint – amelyre ugye a Kúria is hivatkozik – “a bíróságok a jogalkalmazás során a jogszabályok szövegét elsősorban azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban értelmezik”.

A Kúria jogértelmezésében a jogalkotói cél érvényesülését egyrészt azért látjuk kétségesnek, mert a kúria gyakorlatilag azt mondta ki, hogy – bár az eladó jogszerűen nem értesítette a többi tulajdonost – a megkötött adásvételi szerződés az összes elővásárlásra jogosulttal szemben (azaz adott esetben 180, 300, 400 vagy 900 személlyel szemben) hatálytalanná válhat. Ebből kifolyólag a jogosultak bármelyike a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legkésőbb a szerződés megkötésétől számított 3 éven belül megtámadhatja a szerződést. Azt pedig könnyű belátni, hogy mire vezethet az, ha egy adott (elővásárlási joggal érintett) soklakásos társasházban a mai napon valaki elkezdi felülvizsgálni, hogy két és fél évvel ezelőtt milyen lakáseladások történtek, és aztán az illető az érintett szerződéseket – a Kúria határozatára hivatkozva – megtámadja, és a két és fél évvel ezelőtti vételáron a lakásokat megszerzi. Mivel az ingatlanárak az elmúlt évtizetben folyamatosan és meredeken emelkedtek, erre akár egy igen jövedelemző üzletágat is lehetne alapítani. Az azonban kétséges, hogy ez mennyiben valósítana meg “közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt”.

dr. Faragó János ügyvéd, irodai tag

Amennyiben a fentiekkel kapcsolatban bármilyen kérdése merülne fel, kérjük, forduljon szokásos kapcsolattartó partneréhez, illetve dr. Faragó János (e-mail: janos.farago@pwc.com) és dr. Horváth Dóra (email: dora.horvath@pwc.com) ügyvédekhez.