Nyugat-Európában egészen sok naperőművet üzemeltetnek ún. “rent-a-roof” megoldás keretében. Ennek lényege, hogy a naperőmű tulajdonosa nem a saját tulajdonában álló ingatlanra telepíti a napelemeket, hanem mástól veszi bérbe egy épület tetőfelületét, és arra építi azt a naperőművet, amit aztán a saját tulajdonaként fog üzemeltetni. Magyarországon ez a megoldás nem tekinthető általánosan elterjedtnek, bár hazai példák is akadnak. Az alábbiakban azt vizsgáljuk, hogy a magyar jogrendszer felkészült-e arra, hogy a háztetők bérlése naperőművek telepítése céljából hazánkban is gyakoribb jelenséggé váljon. Elsőre talán meglepőnek tűnik, de a jogi helyzetértékeléssel kapcsolatban az ideiglenes jellegű “fabódékhoz” és a vízilétesítményekhez kapcsolódó bírói gyakorlat lehet segítségünkre.
A “tetőbérlés” lényege
Azokban az országokban, ahol a “tetőbérlés” elterjedt, az ingatlantulajdonosok alapvetően két lehetőség közül választhatnak, ha napelemes beruházás részesei szeretnének lenni. Az egyik lehetőség az, hogy a naperőművet saját maguk megépíttetik és üzemeltetik. Ez természetesen igényel egy jelentősebb tőkeberuházást a részükről, azonban a naperőmű által megtermelt villamos energiát részben vagy egészben a saját áramfogyasztásuk fedezésére fordíthatják, és ily módon olcsóbban juthatnak villamos energiához.
A másik lehetőség alapvetően akkor merül fel, ha a napkollektoros beruházás megvalósítására nincs elegendő pénzük. Ebben az esetben megtehetik, hogy az épületük tetőfelületét bérbe adják egy olyan vállalkozás számára, aki viszont rendelkezik azzal a tőkével és szaktudással, amely a naperőmű telepítéséhez szükséges. Ebben az esetben a naperőmű által megtermelt villamos energiából az ingatlantulajdonos közvetlenül általában nem részesül, mivel azt a beruházó – a beruházás megtérülése érdekében – teljes egészében betáplálja a közcélú hálózatba, és az energiapiacon értékesíti. Azonban az épülettulajdonos részére a beruházó a tetőfelület használatáért cserébe bérleti díjat fizet, így a naperőművi “projekt” hozamából végül közvetetten ő maga is részesül.
Ahhoz, hogy a fent említett tetőbérlés egy adott ország piacán elterjedt megoldássá váljon, a tapasztalatok szerint számos gazdasági és műszaki feltételnek kell teljesülnie. Először is szükséges, hogy kellően nagy számban elérhetőek legyenek egybefüggő tetőfelületek, amelyek tekintetében egyáltalán szóba jön a bérleti megoldás. Ha ugyanis a tetőméret túl kicsi, a beruházás általában nem tud annyi bevételt termelni, hogy a beruházási költségeket fedezze. Ezért a struktúra megvalósítására elsődlegesen raktárépületek és üzemi épületek tetőfelületei jönnek szóba, a családi házak esetében ez nem egy reális alternatíva. (Egy német beruházó honlapja szerint pl. legalább 1.000 négyzetméter egybefüggő tetőfelületre van szükség ahhoz, hogy a beruházás jó eséllyel megtérüljön.)
A tetőméret mellett az is szükséges, hogy az országos villamos energia hálózat készen álljon arra, hogy jelentős számban befogadja az újonnan telepített naperőművek által termelt villamos energiát. Magyarországon egyelőre sem az alkalmas tetőfelületek darabszáma, sem pedig a villamos energia hálózat befogadóképessége nem tette lehetővé, hogy úgy elterjedjenek a “rent-a-roof” struktúrák mint például Nagy-Britanniában vagy Németországban.
Az ezzel foglalkozó német és angol honlapok arra is felhívják a figyelmet, hogy a tetőbérleti szerződések jellemzően hosszú időtartamra (20-25 évre) szóló, határozott idejű szerződések. Tehát az épülettulajdonos számára egy hosszú távú kötelezettségvállalást jelentenek, amely adott esetben az ingatlan eladásánál nehézséget okozhat. Ugyanis eladás esetén gyakorlatilag olyan vevőt kell találni, aki maga is elfogadja, hogy a feje fölött még meghatározott ideig egy naperőmű fog működni, és vállalja a bérleti szerződés fenntartását.
A jogi kérdés
Mivel a világ egyértelműen a “zöld energia” irányába halad, tételezzük fel, hogy előbb-utóbb el fog jönni az az idő, amikor nálunk is jelentős igény fog mutatkozni a fent részletezett “tetőbérlési” struktúrákra, és az ehhez szükséges gazdasági és műszaki feltételek is kedvezőbbek lesznek.
Az erőmű létesítésének számos jogi vonatkozása van (pl. hogy milyen engedélyek kellenek hozzá), azonban a tetőre telepített naperőmű esetében elsődlegesen egy dologi jogi kérdést kell megválaszolnunk. Nevezetesen azt, hogy a naperőmű tulajdonjoga elválhat-e a tető, illetve az épület tulajdonjogától. Más megfogalmazásban a kérdés az, hogy a naperőmű, amelyet a tetőre telepítettek, az ingatlan részének tekinthető-e és ezért maga is ingatlannak minősül, vagy a szoros fizikai kapcsolat ellenére a kapcsolódás inkább átmeneti jellegű, és erre tekintettel a naperőművet ingóságnak kell tekintenünk?
A bírói gyakorlat ezt a kérdést még nem vizsgálta kifejezetten, azonban más építmények tekintetében a fenti kérdés a közelmúltban már volt jogvita tárgya. A Kúria egész pontosan egyszerű fabódék és a vízkivételi művek esetében vizsgálta, hogy ezek az építmények jogilag mennyire tekinthetőek önállónak. Így lehetőségünk van arra, hogy a Kúria által adott útbaigazítást – a szóban forgó építmények jogi természetének hasonlósága okán – napelemek tekintetében is megkíséreljük alkalmazni.
A “fabódé”
Mindnyájan láttunk már könnyű szerkezetű, ideiglenes építményt (közismertebb nevén “fabódét”), amelyben üzlet vagy büfé üzemel, pl. egy piactér mellett vagy valamely intézmény udvarán. Az ilyen építményt valamilyen módon rögzítik a földhöz, adott esetben egy betonos alapozást is kaphat, így a fabódé építtetője részéről tetten érhető egyfajta igény arra vonatkozóan, hogy az építmény huzamos ideig fennmaradjon és használható legyen. Másrészt viszont általában egyfajta ideiglenes jelleg is érzékelhető, hiszen egy “fabódét” látva általában az a benyomásunk, hogy az viszonylag könnyen lebontható, és feltehetőleg kifejezett cél is, hogy a fabódé a telekről adott esetben rövid időn belül eltávolítható legyen.
A fentebb említett, nemrégiben megjelent egyik jogesetben (BH 2021.11.310.) a telektulajdonos bérbe adta a telek egyes részeit egy bérlő társaságnak. A bérbeadó hozzájárult ahhoz, hogy a bérlő a bérelt telekrészeken ideiglenes építményeket építsen, azokban éttermet, büfét üzemeltessen, illetve “rekreációs, szabadidős tevékenységet elősegítő szolgáltatásokat nyújtson”. A bérleti szerződés azt is tartalmazta, hogy a bérlet megszűnésekor a bérlő köteles az építményeket elbontani, és azokat az ingatlanról elszállítani.
A bírósági határozatban vizsgált jogi probléma lényege – kicsit leegyszerűsítve – a következő. A bérlő néhány év elteltével eladta a fabódékat egy másik társaságnak. Aztán a bérlő felszámolás alá került, a felszámolás eredményeként megszűnt, és a bérleti szerződés is megszűnt. A vevő társaság – a fabódék új tulajdonosaként – szeretett volna új bérleti szerződést kötni a telektulajdonossal, a telektulajdonos azonban erre nem tartott igényt. Sőt a telektulajdonos felszólította a vevő társaságot, hogy bontsa le az épületeket, és az épületek megszerzésétől kezdődő időre fizessen használati díjat. A telektulajdonos álláspontja szerint ugyanis a vevő társaság – vele kötött bérleti szerződés hiányában – jogalap nélkül birtokolta az épületek által lefedett telekrészeket. Az említett igények érvényesítése érdekében a telektulajdonos indított pert felperesként a vevő társasággal mint alperessel szemben.
A jogvita eldöntéséhez a Kúriának – többek között – azt kellett vizsgálnia, hogy az ideiglenes építmények minek minősülnek. A Kúria szerint az egyértelmű volt, hogy az építmények nem minősültek önálló ingatlannak (mivel nem rendelkeztek külön helyrajzi számmal), ezért az volt a kérdés, hogy az építmények a telek ún. alkotórészét képezik-e, és ezért maguk is ingatlannak minősültek, vagy az ingatlanhoz csak ún. tartozékként kapcsolódó ingóságnak tekinthetők. A Kúria rámutatott, hogy ezzel kapcsolatban a bírói gyakorlat “a földterülethez történő mechanikus kapcsolódás mellett értékeli az építmény funkcióját, a fennmaradás időtartamát is”. Továbbá jelen esetben “nem mellőzhető e körben az építmény létrehozását biztosító bérleti szerződés céljának a figyelembevétele sem”. Az összes körülmény mérlegelése alapján a Kúria arra jutott, hogy a perbeli esetben a fabódék ingóságnak minősültek, tehát csak tartozékként kapcsolódtak a földhöz, és erre tekintettel önálló forgalom tárgyai lehettek.
A “vízkivételi mű”
A fentebb említett “vízkivételi művel” a mindennapi életben ritkábban találkozunk szemtől szemben. Egy interneten elérhető definíció szerint “a vízkivételi mű feladata az öntöző elemek működéséhez szükséges vízmennyiség és nyomás biztosítása”. Tehát egyfajta gépészeti megoldásról van szó, amelynek egy csőszerű része mélyen lenyúlik a föld alá, a földfelszín közelében pedig van egy gép, amely a vizet szivattyúzza, és eljuttatja a vizet a föld alól a földfelszínre. Ebben az esetben is nyilvánvaló, hogy az építmény a telekkel tartósan egyesítve van, ezért nem tudjuk egyszerűen megfogni és arrébb vinni. Mégis érezzük, hogy az építményünk adott esetben – megfelelő szakértelemmel – áthelyezhető, illetve átszerelhető egy másik helyszínre is.
A Kúria a fent említett másik határozatában (BH 2021.2.38) a vízkivételi művel kapcsolatban is feltette azt a kérdést, hogy az építmény ingóságnak vagy ingatlannak minősül. A jogvita jellegéből adódóan azonban a Kúria a kérdésfeltevésnél nem jutott tovább, mivel az annak megválaszolásához szükséges bizonyítékok sajnos nem álltak rendelkezésére. Ezért a korábban eljárt bíróságok ítéleteit hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárás lefolytatásra utasította. Tehát a vízkivételi mű – hasonlóan a fabódéhoz – az eset összes körülményétől függően fog az ingatlan alkotórészének vagy ingóságnak minősülni.
Mindenesetre a kérdés megválaszolásánál irányadó szempontokat a Kúria ebben a határozatban is rögzítette egy általános, ám ehhez mérten egészen részletes iránymutatásban. Nevezetesen: “azt ugyanis, hogy az építmény a földdel alkotórészi kapcsolatban van-e, nem csupán a műszaki jellemzők (az építőanyag, a földdel való fizikai kapcsolat) döntik el, hanem szerepe van ebben a kapcsolat ideiglenes vagy tartós voltának is. Az egyedi körülmények – a műszaki jellemzők mellett az építmény funkciója, tervezett fennmaradása időtartama, az építmény és a föld közötti kapcsolat ideiglenes vagy tartós volta – mérlegelésével kell eldönteni, hogy az építmény a föld alkotórésze-e vagy ingónak minősül”.
A “napkollektor”
A fenti eseti döntésekből levonhatjuk azt a következtetést, hogy a bírói gyakorlat alapján a magyar jogban elismerhetők ingóságként olyan építmények is, amelyek szorosan kapcsolódnak egy ingatlanhoz.
A napkollektor – a fabódéhoz és a vízkivételi műhöz hasonlóan – szükségszerűen szorosan kapcsolódik az épülethez, ráadásul a “rent-a-roof” struktúrában nagy épületek tetőfelületeire szeretnénk szerelni őket, így még csak nem is lesz könnyű fizikailag hozzájuk férni. Ennek megfelelően nem lehet bármikor csak úgy elszállítani őket a fix helyükről, azonban – szintén a fenti példákhoz hasonlóan – a leszerelésükre és elvitelükre az épület és a tető sérelme nélkül is lennie kell műszaki megoldásnak.
A fenti kúriai határozatok alapján ezért megalapozottan feltételezhetjük, hogy a tetőre telepített napkollektorok – ha az eset összes körülményeiből más nem következik – tekinthetők ingóságnak, amelyek tulajdonosa eltérhet az épület tulajdonosától. Sőt a fenti “fabódés” határozatban az is kifejezetten elismerést nyert, hogy ilyen jellegű ideiglenes építmény létesítésére az alapul szolgáló ingatlan tulajdonosa mint bérbeadó és az arra telepítendő ideiglenes építmény tulajdonosa mint bérlő köthet bérleti szerződést. Ebben az esetben a naperőmű “építménye” ténylegesen ingóságnak fog minősülni, amelyet a bérleti időszak megszűnésekor a bérlőnek – eltérő megállapodás hiányában – le kell szerelnie és el kell szállítania.
Az, hogy a gazdasági és műszaki körülmények mikor fognak akként alakulni, hogy a tetőbérlésekre Magyarországon is mutatkozzon érdemi igény, egy másik (értelemszerűen nem jogi jellegű) elemzés tárgya lehetne. A magyar jog mindenesetre a fentiek alapján már most sem gördít akadályt az elé, hogy a naperőművek a tetőbérlések révén még szélesebb körben el tudjanak terjedni.
Amennyiben a fentiekkel kapcsolatban bármilyen kérdése merülne fel, kérjük, forduljon szokásos kapcsolattartó partneréhez, illetve dr. Faragó János (e-mail: janos.farago@pwc.com) és dr. Horváth Dóra (email: dora.horvath@pwc.com) ügyvédekhez.