Amikor költözünk, a gyakorlatban esetenként előfordul, hogy az új otthonunkat ugyanabban az épületben találjuk meg, ahol az eladott lakásunk is volt. Ha ez az épület egy társasház, akkor a „cserepótló vétel” illetékkedvezménye – az egyéb feltételek fennállása esetén – ebben az esetben is tökéletesen alkalmazható lesz. Azonban egészen ritka esetekben az is előfordul, hogy az az épület, amelyben az eladott és a megvett lakásunk található, nem társasház, hanem a lakástulajdonosok osztatlan közös tulajdonában áll. Ebben az esetben a vonatkozó jogszabályok alapján nem is olyan egyértelmű, hogy – illeték szempontból – két külön lakásról van-e szó, azaz hogy az eladott lakás a megvett lakáshoz képest „másik” lakásnak minősül-e. Nemrégiben egy konkrét ügyben egészen a Kúriáig kellett mennünk, hogy bizonyítsuk: a műszakilag elkülönülő, de osztatlan közös tulajdonban álló lakásokat illeték szempontból (is) önálló lakásoknak kell tekinteni.
A cserepótló vétel lényege
Az ún. visszterhes vagyonszerzési illetéket abban az esetben kell fizetni, ha valaki ingatlant vagy más illetékköteles vagyontárgyat visszterhesen (azaz ajándékozástól, és örökléstől eltérő jogcímen) szerez meg. Tehát a vagyonszerzési illetékkel a jogalkotó – kicsit leegyszerűsítve – a vagyonunk gyarapodását adóztatja.
Egy vagyontárgy megszerzése azonban nem tekinthető valódi gyarapodásnak abban az esetben, ha rövid idővel a szerzés előtt vagy után mi magunk is átruházzuk valakire egy „másik” vagyontárgyunk tulajdonjogát. Ebben az esetben ugyanis nemcsak nő, hanem csökken is a vagyonunk.
A fenti jelenséget a jogalkotó is érzékelte, ezért szűk körben, lakást szerző magánszemélyek esetében, lehetővé tette, hogy a vagyonszerző csak a “nettó” gazdagodása után fizessen illetéket. Ez azt jelenti, hogy csak a gazdagodásom – azaz az eladott és a megvett lakás közötti értékkülönbözet – után kell vagyonszerzési illetéket fizetnem, illetve ha kevésbé értékes lakásba költöztem, akkor a megvett lakás után nem is lesz illetékfizetési kötelezettség.
Az ebben az esetben alkalmazható illetékkedvezményt hívjuk – a köznyelvben és a jogalkalmazásban egyaránt – a „cserepótló vétel” kedvezményének. A cserepótló vétel szabályait az illetéktörvény 21. §-a tartalmazza, amely szerint, ha a lakásvételt megelőzően három évvel vagy azt követően egy évvel a „másik” lakásunkat eladjuk, akkor „az illeték alapja … a vásárolt és az eladott lakástulajdon … forgalmi értékének különbözete”.
Azért hívják „cserepótlónak” az illetékkedvezményt, mert a kedvezmény egyébként lakások cseréje esetén is alkalmazható, és ha a meglévő lakásomat eladom, majd egy másikat veszek, végeredményben – a vagyonom gyarapodása szempontjából – ugyanazt értem el, mintha a meglévő lakásomat elcseréltem volna egy másikra.
A probléma
A bevezetőben említett esetben egy magánszemély (akit a továbbiakban adózónak nevezünk) kisebb lakásba kívánt költözni, és leendő lakását ugyanabban az épületben találta meg, mint ahol a meglévő lakása is volt. Az épület egy négylakásos lakóépület volt, amelyben a lakások „műszakilag” éppen annyira elkülönültek egymástól mint bármelyik társasházban. Azonban az épület “jogilag” mégsem társasházként működött, hanem az egész épület a négy tulajdonos osztatlan közös tulajdonában állt. (Ez egyébként egy jogszerű megoldás.)
Az épület jogilag-nem-társasház jellege technikai értelemben azt jelentette, hogy a négy lakás az ingatlan-nyilvántartásban nem négy külön tulajdoni lapon szerepelt (pl. YYYY/0/A/1-től YYYY/0/A/4-ig terjedő helyrajzi számok alatt), hanem egy tulajdoni lapon szerepelt a teljes ingatlan. Ezen az egy tulajdoni lapon (YYYY hrsz.alatt) kell mind a négy lakás tulajdonosi változásait, illetve az egyes tulajdoni hányadokon lévő terheket (és azok változását) rögzíteni.
Esetünkben tehát a fent említett adózó lakásvételi, illetve lakáseladási szerződéseibe nem azt írták, hogy jelen szerződés tárgya a YYYY/0/A/[1, 2, 3 vagy 4] hrsz. alatti „lakás” megjelölésű ingatlan, hanem az adásvétel tárgya az YYYY hrsz. alatti „lakóház” megjelölésű ingatlan valamekkora tulajdoni hányada.
A lakások tehát az osztatlan közös tulajdon ellenére úgy viselkednek, mintha nemcsak műszakilag, hanem jogilag is önálló lakások lennének. Emögött az a megfontolás húzódik, hogy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok esetében a tulajdonostársak – ún. használatmegosztási szerződésben – rendelkezhetnek akként, hogy az egyes tulajdoni hányadok az ingatlan jól körülhatárólt részének a kizárólagos használatára jogosítják fel az adott tulajdonost. Tehát meg lehet arról állapodni, hogy a négy tulajdonos ne az egész lakóépületet használja felváltva, hanem mindegyik tulajdonos csak egy-egy – az ő tulajdoni hányadához rendelt – lakást használhat, de azt viszont kizárólag ő használhatja. (Az osztatlan közös tulajdon használatának ilyen módon történő megosztásáról itt írtunk részletesen).
Egy lakás vagy két lakás?
A konkrét esetünkben az adózó az épületen belül eladta a meglévő lakását (pontosabban az annak kizárólagos használatára feljogosító tulajdoni hányadot), majd néhány héttel később megvette a kiszemelt kisebb lakást ugyanabban az épületben (természetesen ebben az esetben is a kisebb lakás kizárólagos használatára feljogosító tulajdoni hányad volt a vétel tárgya).
Mivel az eladott és a megvett lakás esetében két egymástól fizikailag elkülönülő lakásról volt szó, az adózó a lakásvétellel egyidejűleg akként nyilatkozott, hogy a vagyonszerzési illeték meghatározása során a fent említett két lakás-adásvételt egymással szembe kívánja állítani és érvényesíteni kívánja a cserepótló vétel kedvezményét. Azaz, mivel a vagyona nem gyarapodott, hanem csökkent (mivel kisebb lakásba költözött), az adózó arra számított, hogy a lakásvétele mentes lesz a vagyonszerzési illeték alól.
A földhivatal rendben bejegyezte a vevő tulajdonát a megvett – azaz a kisebb lakás kizárólagos használatára feljogosító – tulajdoni hányadra. Azonban ezt követően hidegzuhanyként érkezett az adóhatóság határozata, amelyben a NAV a megvett lakás teljes értéke után kiszabta a vagyonszerzési illetéket.
Adódik persze a kérdés: hogy történhetett ez?
A NAV jelen esetben a két lakást ugyanannak az ingatlannak tekintette, és erre jó oka volt. Az adózó lakáseladása és lakásvétele ugyanis ugyanazon a tulajdoni lapon (azonos helyrajzi szám alatt) zajlott, és a kúriai gyakorlatban is állnak rendelkezésre olyan elvi jelentőségű bírósági határozatok, amelyekben a Kúria azt mondta ki, hogy „a cserét pótló vételi kedvezmény nem alkalmazható az azonos helyrajzi számú ingatlant érintő eladás és vétel esetében. Az 1990. évi XCIII. törvényben használt „másik” lakástulajdon kifejezés csak az egymástól különböző ingatlanokra vonatkozik” (EBH 2005.1268., illetve egy másik ügyben érdemben azonos tartalmú határozat került közzétételre EBH 2005.1369. sorszám alatt is).
Ha a fenti kúriai határozatból indulunk ki, akkor a konkrét esetünkben – az illetékkedvezmény szempontjából – valóban nem túl szerencsés a tényállásunk. Az adózó által eladott és megvett lakás ugyanis ugyanazon a helyrajzi számon szerepelt az ingatlan-nyilvántartásban, és a Kúria a fenti határozatban éppen azt mondta ki, hogy ilyen esetben a cserepótló vétel kedvezménye nem alkalmazható.
Innen nézve talán nem teljesen meglepő, hogy az adózó által benyújtott jogorvoslati kérelmek (fellebbezés, majd közigazgatási kereset) ellenére a másodfokú adóhatóság és a bíróság is helybenhagyta az elsőfokú adóhatóság döntését, azaz illetékkötelesnek találták a lakásvételt, és a jogorvoslati fórumok is minden esetben hangsúlyt fektettek a Kúria fent említett határozatára.
… és mégis „másik” lakásról van szó
Esetünkben az illeték kiszabása mégis sérti az igazságérzetünket. Ugyanis ha abból indultunk ki, hogy a vagyonszerzési illetékkel a jogalkotó a „vagyongyarapodást” adóztatja, hogy lehet az, hogy jelen esetben az adózónak a vagyonának csökkenése ellenére illetéket kell fizetnie?
Mindemellett a két lakás elkülönültsége nemcsak műszakilag érhető tetten, hanem valójában jogilag is. A lakóépület (YYYY hrsz. alatti) tulajdoni lapján ugyanis az egyik lakás kizárólagos használatára feljogosító egyik tulajdoni hányad, valamint a másik lakás kizárólagos használatára feljogosító másik tulajdoni hányad külön-külön rovatokban szerepel. Ezért az egyes tulajdoni hányadok (és így az azokhoz tartozó lakások) átruházásainak láncolata a tulajdoni lapon pontosan visszakövethető.
Továbbá esetünkben az adózó lakáseladási és lakásvételi szerződésében a felek az adásvétel tárgyául szolgáló lakások vételárát a műszakilag elkülönült lakás értékének figyelembevételével határozták meg (feltehetőleg az osztatlan közös tulajdon egy értékcsökkentő tényező volt az áralku során), és értelemszerűen nem vették figyelembe a teljes lakóépület forgalmi értékét.
A fenti megfontolások alapján könnyen arra az álláspontra juthatunk, hogy esetünkben az adózó által eladott lakás – az általa megvett lakáshoz képest – mégis csak egy „másik” lakásnak tekinthető.
Ha meg szeretnénk érteni, hogy ennek ellenére a Kúria a fent említett elvi jelentőségű határozataiban miért foglalt állást akként, hogy a cserepótló vétel kedvezményének alkalmazásához az eladott és a megvett lakásnak két külön helyrajzi számon kell szerepelnie, meg kell vizsgálnunk, hogy a Kúria ezeket a döntéseket milyen tényállás alapján hozta meg. A konkrét esetekben az történt, hogy egy férj a házassági vagyon megosztása során a volt feleségétől megvette a közös tulajdonú lakás ½ tulajdoni hányadát (így az egész ingatlan a férjé lett), majd ezt követően eladta a teljes, 1/1 tulajdoni hányadot egy harmadik személynek. Ebben az esetben tehát az adózó pontosan ugyanazt a lakást adta el, amit megvett. A Kúria tehát az elvi jelentőségű határozatokban pusztán a nyilvánvalót mondta ki: természetesen semmilyen illetékkedvezmény nem jár, ha veszek egy lakást, majd ugyanazt eladom („nem alkalmazható az ún. cserét pótló vétel kedvezménye olyan esetben, amelyben ugyanaz az ingatlan kerül eladásra, illetve megvételre”).
Esetünkben azonban másról volt szó, ezért az adózó képviseletében a Kúriához fordultunk.
A Kúria mostani döntése
Az adózó számára a Kúria előtti felülvizsgálati eljárás volt az utolsó lehetőség arra, hogy az igazának érvényt szerezzen. Továbbá ily módon lehetett tisztázni, hogy a Kúria által korábban rögzített elvnek – amely szerint az eladott és a megvett lakásnak különböző helyrajzi számon kell szerepelnie – pontosan milyen körben kell érvényesülnie.
A Kúriának a kérdés elbírálásához rendelkezésére állt egy másik, korábbi döntése is, amelyben a felperes egy olyan ikerházat vásárolt meg, amelyben műszakilag két lakás volt kialakítva, azonban a teljes ingatlan egy helyrajzi szám alatt szerepelt az ingatlan-nyilvántartásban. Ebben az ügyben adóhatóság a cserepótló vétel kedvezményét – helyesen – csak az egyik lakás tekintetében engedte alkalmazni, és a Kúria is egyetértett ezzel az állásponttal (Kfv.I.35.396/2017/4.). Az utóbbi kúriai döntés alapján tehát úgy tűnt, hogy ha egy helyrajzi szám alatt műszakilag több lakás is kialakításra került, akkor mégis lehetőség van arra, hogy a lakások vagyonszerzési illeték szempontjából külön-külön ingatlanoknak minősüljenek.
A mi esetünkben a Kúria végül az utóbbi döntést tekintette irányadónak.A Kúria ugyanis rögzítette, hogy „nem lehet megtagadni a cserepótló kedvezmény alkalmazását abban az esetben, ha a lakások nem külön helyrajzi számon elkülönített egységként kerülnek feltüntetésre”. A Kúria ezt az álláspontját elsődlegesen a vagyonszerzési illeték feltehető jogalkotói céljára, és az Alaptörvény 28. Cikkére alapozta, amely szerint “a bíróságok a jogalkalmazás során a jogszabályok szövegét elsősorban azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban értelmezik”.
A Kúria azt is rögzítette, hogy esetünkben a lakástulajdonosoknak az a döntése, hogy társasházzá alakulás helyett a közös tulajdont tartják fenn, a tulajdonosokat „nem hozhatja hátrányosabb helyzetbe az illeték szabályok alkalmazásakor, azoknál, akik inkább a társasházzá alakítással a közös tulajdon megszüntetése mellett döntenek”. A Kúria álláspontja szerint ugyanis a közös tulajdon fenntartása eseténa tulajdonostársak „a közös tulajdonból egy meghatározott tulajdoni hányaddal bírnak, de a használati megállapodásuk konkrétan behatárolhatóvá teszi lakástulajdonukat”. (A Kúria mostani döntése Kfv.I. 35.100/2023/7. szám alatt jelent meg.)
Konlúzió
A fenti eset fő tanulsága az, hogy a cserepótló vétel illetékkedvezménye szempontjából az eladott lakás abban az esetben is „másik” lakásnak minősül, ha azt az osztatlan közös tulajdon miatt egyébként a földhivatal ugyanazon a helyrajzi számon tartja nyilván mint a megvett lakást.
Továbbá ezzel a határozattal a jogalkalmazás egy újabb lépést tett abba az irányba, hogy az osztatlan közös tulajdonban álló, de használatmegosztással rendezett ingatlanok önállósága megfelelő védelemben részesüljön.
Végül az is figyelemre méltó, hogy a Kúria sok más ügyhöz hasonlóan – az Alaptörvény 28. cikke által adott felhatalmazás alapján – ezúttal is a jogalkotó feltehető akarata alapján bírált el egy jogértelmezési kérdést. A jogszabályok mögötti jogalkotói szándék növekvő fontosságára tekintettel érdemes lenne megfontolni a jogalkotó számára, hogy a törvényekhez, kormányrendeletekhez, miniszteri rendeletekhez a jelenlegi hazai gyakorlathoz képest részletesebb indokolást fűzzenek, ahogy azt például az európai uniós jogalkotó is teszi az uniós jogszabályok preambulumában.
Amennyiben a fentiekkel kapcsolatban bármilyen kérdése merülne fel, kérjük, forduljon szokásos kapcsolattartó partneréhez, illetve dr. Faragó János (e-mail: janos.farago@pwc.com) és dr. Horváth Dóra (email: dora.horvath@pwc.com) ügyvédekhez.