Nagyon fontos kérdés – és talán a COVID-19 világjárvány még jobban rávilágított erre – hogy kereskedelmi ingatlanok esetén milyen szerződéses feltételek szükségesek a biztonságos és kiszámítható bérleti jogviszony létesítéséhez. Cikksorozatunkban néhány lényeges, gyakorlatias szempont kiemelésével igyekszünk erre a kérdésre választ találni.
I. Bevezető
A polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény („Ptk.”), valamint a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. („Lakástv.”) rendelkezései szűk mozgásteret biztosítanak a lakáscélú helyiségek bérleti szerződéseinek felételeivel kapcsolatosan. Más a helyzet azonban a nem lakás céljára szolgáló helyiségek – ideértve a kereskedelmi ingatlanokat is – bérlete tekintetében, mert e szerződések esetében a bérlők és a bérbeadók igen nagy szabadsággal rendelkeznek a bérleti szerződés tartalmának, feltételeinek meghatározása során.
II. Bérleti szerződések esetén mi minősül a bérleti szerződés tárgyának?
Az ingatlan-bérleti szerződések alapján a bérlő egy meghatározott ingatlan/helyiség időleges használatára jogosult bérleti díj fizetés ellenében, a bérbeadó pedig ezen ingatlan/helyiség időleges használatának átengedésére köteles. A bérleti szerződések tárgya, így minden esetben az a helyiség/ingatlan, amelyet a bérlő a szerződés alapján jogosult időlegesen használni.
Első ránézésre azt gondolhatnánk, hogy a bérleti szerződés tárgyát képező helyiség/ingatlan meghatározása minden esetben egyértelmű, és a bérleti szerződés tárgya vonatkozásában viták felmerülése kizárt. Azonban a kereskedelmi ingatlanok vonatkozásában sok esetben volt már jogvita abból, hogy a bérleti szerződést kötő felek a bérleti szerződésben nem határozták meg elég egyértelműen a bérleti jogviszony tárgyát.
III. Hogyan lehet tehát megfelelően, kétséget kizáróan meghatározni a szerződés tárgyát egy bérleti szerződésben?
A legegyszerűbb eset, amikor egy már felépített ingatlan teljes egészében egyetlen bérlő számára kerül bérbeadásra
Abban az esetben, ha a teljes ingatlant (mind a telket, mind a felépítményt) egy bérlő használja a bérleti jogviszony fennállása alatt (sem más bérlő, sem a tulajdonos nem fogja a bérlőn kívül használni az ingatlant) elegendő a bérleti szerződésben az ingatlan címét és helyrajzi számát feltüntetni. A bérlemény tárgya ekkor a teljes ingatlan, és a bérlő az ingatlan teljes területét (mind a felépítményt, mind a telekingatlant) jogosult lesz – rendeltetésszerűen és kizárólagosan – használni.
Egy már felépített ingatlanban kialakított több különálló helyiség bérbeadása különböző bérlők számára
A kereskedelmi ingatlanok esetében azonban ritkaság a fentiekben leírt, egyszerű bérleti konstrukció. Gyakrabban fordul elő – gondoljunk csak például a bevásárlóközpontokra – hogy egy fedél alatt több különböző bérlő használja az ingatlan egyes helyiségeit.
Ilyen esetekben különösen nagy jelentősége van annak, hogy az egyes bérlők által kötött bérleti szerződés pontosan meghatározza, hogy melyek azok a területek (helyiségek), amelyeket az egyes bérlők kizárólagosan, és melyek azok a területek, amelyeket közösen, egymásra tekintettel jogosultak használni. A leggyakoribb eset, hogy az egyes bérlők kizárólagosan jogosultak használni azt a helyiséget, amelyben üzletüket üzemeltetik, míg közösen használhatják az ingatlanon belül található folyosókat/közlekedőket, kiszolgáló helyiségeket, valamint az ingatlanon kívül található parkolókat.
A legmegfelelőbb megoldás az lehet, ha valamennyi bérleti szerződéshez mellékletként csatolunk egy alaprajzot, amelyen különböző jelölésekkel (pl.: különböző színekkel történő satírozás útján) kiemeljük azok a területeket, amelyeket a bérlők kizárólagosan, illetve közösen jogosultak használni. Amennyiben a több bérlő által használt, több különálló helyiségből álló ingatlant egy helyrajzi számon tartja nyilván az érintett ingatlanügyi hatóság, úgy az egyes bérleti szerződések tárgyának meghatározására ez a legegyértelműbb és legegyszerűbb módszer.
Amennyiben az ingatlan (pl.: bevásárlóközpont) társasházi formában működik, oly módon, hogy az egyes üzlethelyiségek (helyiségcsoportok) önálló társasházi albetéteknek minősülnek, úgy szintén az egyértelműséget szolgálja, ha az előbb említett alaprajz mellett megjelölésre kerül a bérleti szerződésben a bérelt helyiség (önálló társasházi albetét) külön helyrajzi száma. Ezáltal a bérlő által kizárólagosan használt bérlemény az albetét lesz, míg a közösen használt területek a társasházi közös tulajdonként megjelölt területek összessége.
Az egyes bérlők által közösen használt területek vonatkozásában szintén javasolt, hogy a bérbeadó a használat rendjét egy házirend keretében megfelelő tartalommal, a bérlők számára kötelező jelleggel szabályozza. Egy precízen megfogalmazott bérleti szerződés, és egy megfelelő tartalmú házirend útján a bérbeadó megelőzheti, hogy a bérlők között – közös használatú és kizárólagos használat alá eső területek használata, költségviselése vonatkozásában – viták alakuljanak ki. Szintén megelőzhető, hogy a bérlők a bérbeadóval szemben igényt érvényesítsenek arra tekintettel, hogy a bérelt helyiség használatát nem biztosította megfelelően az érintett bérlő számára.
A legnehezebb feladat: a bérleti szerződés tárgyának meghatározása egy még fel nem épült ingatlan vonatkozásában
Az ingatlanberuházások megvalósítása előtt a beruházó cégek felmérik, hogy az általuk megvalósítani kívánt kereskedelmi ingatlanban milyen feltételekkel, illetve milyen bérlői körrel tudnának szerződéseket kötni. Több esetben az is előfordul, hogy a beruházók már azelőtt megkötik a bérlők egy részével a bérleti szerződést, hogy az érintett kereskedelmi ingatlan építési munkálatai megkezdődnek, vagy a végleges építési engedély rendelkezésre állna.
Ilyen esetben a bérleti szerződés tárgya a bérleti szerződés megkötésekor még csak egy „elképzelés”. A bérelni kívánt helyiség még ugyanis nem került (teljesen) felépítésre, azaz jogi szakzsargonnal élve, a bérleti jogviszony tárgya még nem létezik. Ennek következtében a bérlemény kizárólag körülírással, valamint a kereskedelmi ingatlan látványterveinek, illetve tervezett alaprajzának, valamint az esetlegesen már rendelkezésre álló, építéshez szükséges engedélyek csatolásával határozható meg. (Amennyiben a kereskedelmi ingatlan tekintetében több különálló helyiség több bérlő részére is bérbeadásra kerül, úgy természetesen a vonatkozó, fenti bekezdésben foglaltak szintén irányadók.).
A jelen pontban foglalt esetekben előfordulhat, hogy a beruházás megvalósulását követően a felépült bérlemény a korábban megkötött szerződéshez csatolt látványtervektől, alaprajzoktól – adott esetben engedélyektől – el fog térni.
Javasolt ilyen esetekben a szerződésben egy fokozott együttműködési és tájékoztatási kötelezettséget előírni, melynek keretein belül a felek haladéktalanul kötelesek tájékoztatni egymást minden olyan körülményről, amely a bérleti szerződés tárgyaként megjelölt ingatlan bérleti szerződésben meghatározott jellemzőitől (pl.: alapterület, alaprajzi elrendezés, bérleményhez tartozó parkolók száma, helyrajzi szám módosulása stb.) való eltérést eredményez.
Újépítésű ingatlanok bérlete esetén szintén javasolt bizonyos „korrekciós eszközöket” építeni a bérleti szerződésbe arra az esetre, ha a bérleti szerződés tárgyaként megjelölt ingatlan a valóságban eltér a korábban megkötött bérleti szerződésben meghatározott ingatlan jellemzőitől. Ilyen „korrekciós eszközök” lehetnek például az alábbiak:
- A bérlő bizonyos mértékű eltérésig köteles a bérleményt elfogadni, és nem hivatkozhat arra, hogy a bérbeadó nem a bérleti szerződés szerinti ingatlant adta birtokába
- Eltérés esetén a bérlő által fizetendő bérleti díj arányos, automatikus módosulása a tényleges területnagyság alapulvételével;
- Nagy mértékű, vagy a bérlő használatát ellehetetlenítő eltérés esetén a bérleti szerződéstől való elállás biztosítása a bérlő számára.
Arra is gyakran van példa, hogy a bérleti szerződés a később felépített bérlemény egyes adatait azért nem tartalmazza, mert az ingatlan még nem jött létre. Ilyen adat lehet a végleges helyrajzi szám, vagy az ingatlan pontos méretének megjelölése. Amennyiben ezek az adatok a felépítést követően véglegessé válnak, úgy célszerű ezeket a módosításokat egy bérleti szerződés módosításban rögzíteni, így egyértelművé tenni, hogy mely bérleményről van szó, és annak mi a tényleges mérete.
IV. Összegzés
A fentiek alapján látható, hogy elengedhetetlen a bérleti szerződés tárgyának pontos meghatározása ahhoz, hogy a bérlők és bérbeadók a bérleti szerződésből fakadó jogaikat gyakorolni és kötelezettségeiket teljesíteni tudják. A bérlemény használatára vonatkozó feltételrendszer, ennek megfelelően csak a bérleti szerződés tárgyának pontos meghatározását követően rögzíthető egyértelműen és megnyugtatóan.
Amennyiben a fentiekkel kapcsolatban bármilyen kérdése merülne fel, kérjük, forduljon szokásos kapcsolattartó partneréhez, illetve dr. Szűcs László (e-mail: laszlo.szucs@pwc.com) , dr. Faragó János (e-mail: janos.farago@pwc.com), illetve dr. Dávid László Zsolt (email: zsolt.david@pwc.com) ügyvédekhez.