A jogalkotó újra be kívánja vezetni a klasszikus magyar magánjog egykori intézményét, az “építményi jogot”. A törvényjavaslat miniszteri indokolása szerint a jogalkotó ettől az intézkedéstől – többek között – azt várja, hogy könnyebb lesz banki finanszírozást biztosítani a naperőművi beruházásokhoz. Ez egy reális várakozásnak tűnik, azonban merülnek fel olyan nehézségek is, amelyek megnyugtató kezelése további szabályozást igényelne. Az alábbiakban azt vizsgáljuk, hogy az építményi jog, mint a jog által kreált, a valóságban csak a tulajdoni lapon létező intézmény, miként lesz képes elősegíteni a már kézzelfogható napelemparkok létrehozatalát.

Miről van szó?

Az építményi jog egy olyan jog lesz, amely alapesetben a telek tulajdonosától eltérő személyt illet meg, és – a haszonélvezethez, illetve a jelzáloghoz hasonlóan – bejegyezhető lesz az ingatlan tulajdoni lapjára.

Az építményi jog a jogosultat két dologra jogosítja fel az érintett telken, amelyek közül az egyik az, hogy felépíthet egy épületet. Az új szabályozás azt is rögzíteni fogja, hogy a jogosult az építkezés érdekében a telket igénybe veheti. Az igénybevételt nem részletezi a törvénytervezet, de értelemszerűen azt jelenti, hogy az építkezés idején a jogosult, illetve az általa megbízott vállalkozók az építkezés céljából a telken tartózkodhatnak, a munkagépeket használhatják, és az építési anyagot a telken elhelyezhetik.

Az építményi jog továbbá arra is feljogosítja a jogosultat, hogy a már felépült épületet birtokolja, használja és hasznait szedje.

Az építményi jog határozott időre, legfeljebb ötven évre lesz alapítható, és egyelőre csak jogi személyek javára lesz bejegyezhető.

Az építményi jognak lesz két olyan sajátossága, amelyek a hozzá hasonló korlátolt dologi jogok esetében (haszonélvezet, vételi jog, zálogjog stb.) nem, vagy nagyon korlátozottan értelmezhetők. Az építményi jog egyrészt szabadon – azaz a telektulajdonos hozzájárulása nélkül – átruházható lesz, másrészt pedig meg lehet terhelni zálogjoggal.

Az átruházhatóság és az elzálogosíthatóság a tulajdoni lapra bejegyezhető dologi jogok közül mindezidáig csak a tulajdonjogra volt jellemző, és éppen ebben rejlik az építményi jogban meglévő nagy lehetőség.

A naperőmű, mint az építményi jog tárgya

Az építési jog különbséget tesz “épület” és “építmény” között. Anélkül, hogy belemennénk a részletekbe, annyit érdemes rögzíteni, hogy minden épület egyúttal építménynek is minősül, azonban az építmény egy tágabb kör, és a naperőművek általában épületnek nem minősülő “építménynek” tekinthetők. Az építményi jog szabályai azonban “épület” felépítéséről, illetve használatáról szólnak. Ezek a szabályok azért lesznek mégis alkalmazhatók az “épületnek” nem tekinthető naperőművekre, mert a Ptk. Nyolcadik Könyve az értelmező rendelkezések között rögzíti, hogy “a Ptk. épületekre vonatkozó rendelkezéseit más építményekre is megfelelően alkalmazni kell”.

Mivel az építményi jog jogosultja egyelőre csak jogi személy lehet, az alábbiakban nem háztartási méretű kiserőművekkel, hanem klasszikus, nagyobb méretű naperőművi beruházások kapcsán vizsgáljuk az építményi jog alkalmazhatóságát. Azaz tételezzük fel, hogy egy legalább 0,5 MW kapacitásű (azaz engedélyköteles) napelemparkot kívánunk létesíteni egy beépítetlen területen vagy egy raktárépület tetején, és a megtermelt villamos energiát teljes egészében a közcélú hálózatba kívánjuk betáplálni.

Jelen írásunkban nem vizsgáljuk az ún. visszwatt-védelemmel ellátott napelemek helyzetét, azaz azt az esetet, amikor a naperőmű nem a közcélú hálózatba táplálja a villamos energiát, hanem kizárólag a telken álló épület energiaszükségletét biztosítja. A visszwatt-védelemmel kapcsolatban ugyanis részben más jellegű jogi kérdések merülnek fel, amelyek vizsgálata szétfeszítenék jelen összefoglalónk kereteit.

Ugyanígy nem foglalkozunk részletesen azzal a kérdéssel, hogy milyen további problémákat okoz az, ha az ingatlan, amelyre építeni szeretnénk, egy termőföld. Bár a gyakorlatban ez egy meglehetősen tipikusnak mondható élethelyzet, a termőföldi jelleggel kapcsolatos problémák önmagában egy részletes elemzés tárgyául szolgálhatnának, ezért az alábbiakban ezt a kérdést sem vizsgáljuk részletesen.

Az első “kapavágás” előtti teendők

Azt megelőzően, hogy megkezdenénk a képzeletbeli naperőművünk megépítését, számos olyan jogi, illetve technikai jellegű teendőnk van, amelyek adott esetben jelentős költség- és időigénnyel járnak.

Mindenekelőtt hálózati csatlakozási igényt kell bejelentenünk az elosztó hálózati engedélyesnek, vagyis annak a társaságnak, amely az adott területen a közép-, illetve kisfeszültségű elosztó hálózatot üzemelteti (E.ON, ELMŰ, Démász stb.). Mivel ugyanis az erőművünkkel a közcélú hálózatba szeretnénk betáplálni a villamos energiát, a hálózat üzemeltetője fogja tudni megmondani, hogy a hálózat mely pontján történhet meg pontosan a betáplálás, illetve hogy a betápláláshoz milyen mértékben szükséges a hálózatot fejleszteni. Az elosztó hálózatok jelenleg elérhető kapacitásai jelenleg csak nagy nehézségek árán tudnak eleget tenni a megnövekedett csatlakozási igényeknek, ezért a hálózati csatlakozás általában egy meglehetősen költséges és időigényes folyamat. Az igénybejelentésünk eredményeként mindenesetre ideális esetben elindul egy folyamat, amelynek célja az lesz, hogy kössünk egy hálózati csatlakozási szerződést az elosztó társasággal. Az említett szerződés tartalmazni fogja csatlakozásunk műszaki és pénzügyi feltételeit, és ez alapján megkezdődhet a csatlakozási pontunk kiépítése.

Mivel a 0,5 MW kapacitást meghaladó erőművünkkel a hálózatba szeretnénk betáplálni a villamos energiát, építési engedélyt is kell kérnünk ahhoz, hogy a kivitelezést megkezdjük. Az építési engedély kiadása során nem az általános építésügyi hatóság, hanem az illetékes kormányhivatal műszaki biztonsági osztálya, mint sajátos építményfajtát engedélyező építésügyi hatóság jár el.

A hálózati csatlakozási szerződéssel és az építési engedéllyel már szereztünk egy absztakt lehetőséget arra, hogy a naperőművet építsünk, azonban a kivitelezésre egyelőre továbbra sem kerülhet sor. A szerződés és az építési engedély ugyanis csupán előfeltétele annak, hogy az erőmű létesítéséhez és működtetéséhez engedélyt kérjünk a Magyar Energetikai és Közműszabályozási Hivataltól (MEKH). Tételezzük fel, hogy nem álmodtunk túl nagyot, és a képzeletbeli erőművünk kapacitása 50 MW  alatti (az 50 MW feletti naperőmű nem példa nélküli, de igen ritka, mert egy ekkora kapacitás eléréshez meglehetősen nagy területet kellene beborítanunk napelemekkel). Ebben az esetben az erőművünk ún. kiserőmű lesz, ezért a létesítés és a működtetés engedélyezését egy eljárásban kérhetjük a MEKH-től, amelynek eredményeként a MEKH ún. kiserőművi összevont engedélyt fog kiadni.

Hogyan lesz jogunk építeni az ingatlanon?

Még mindig nem tartunk ott, hogy megkezdjük az építkezést, mivel – a fent említett  jogi, illetve technikai teendők mellett – arról is gondoskodunk kell, hogy legyen jogunk építeni az erőművünk helyszínéül kiválasztott ingatlanra. Ha ugyanis nem a saját tulajdonunkban álló ingatlanra építünk, akkor az ingatlan tulajdonosával meg kell állapodnunk arról, hogy az ingatlanát milyen jogcímen fogjuk igénybe venni a naperőmű megépítéséhez és üzemeltetéséhez.

Az egyik ilyen klasszikus lehetőség az, hogy megvesszük magát az ingatlant, és úgy építkezünk rá. Ha  azonban termőföldről van szó, az ingatlan megvételére az építkezést megelőzően általában nincs lehetőség. Ha pedig egy meglévő épületre szeretnénk építeni, nem biztos, hogy akár az ingatlantulajdonosnak, akár nekünk érdekünkben áll, hogy az ingatlant az épülettel együtt, pusztán a naperőművi beruházás céljára megvegyük. Elméleti lehetőség lenne, hogy a naperőművet önálló ingatlanként, önálló helyrajzi szám alatt bejegyeztessük az ingatlan-nyilvántartásban, erre azonban tudomásunk szerint a gyakorlatban egyelőre nincs lehetőség (szélerőmű viszont bejegyezhető önálló helyrajzi szám alatt, de az egy másik történet).

A tulajdonjog mellett – amely a fentiek alapján gyakran nem jelent megfelelő jogcímet a naperőművi projekthez – a bérleti szerződés a másik lehetséges megoldás a beruházáshoz szükséges használati jogok biztosítására. Nemcsak beépítetlen telket, hanem háztetőt is bérelhetünk erre a célra (az utóbbi lehetőségről itt írtunk részletesebben). A bérlet azonban a külvilág számára nem látható, ezért ha ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezhető jogot szeretnénk, a bérlettel egyidejűleg alapíthatunk ún. használat jogát az ingatlanon. A  használat joga azonban egy személyre szóló dologi jog, azaz nem átruházható, és ebből eredően zálogjoggal sem terhelhető meg.

Az építményi jogra vonatkozó szabályozás hatályba lépését követően az építményi jog egy újabb lehetséges jogcím lesz arra vonatkozóan, hogy a más tulajdonában lévő ingatlanon naperőművet építsünk, és a naperőművet használjuk és hasznosítsuk. Ahogy fentebb már utaltunk rá, az építményi jog a tulajdonjogi és a bérleti jogcím előnyeit fogja egyesíteni: az ingatlan tulajdonjogát nem kell megszereznünk, ugyanakkor az építményi jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül és az – a tulajdonjoghoz hasonlóan – átruházható és megterhelhető lesz.

Az építményi jog átruházása

Naperőművi beruházás esetén az építményi jog átruházása jól látható nehézségeket akkor fog okozni, amikor már felépült, és működik a naperőművünk. Ezért most ugorjunk egy nagyot az időben, és tételezzük fel, hogy túl vagyunk az építkezés megkezdése előtti teendőkön (amelyeket fentebb részleteztünk), megépült az erőművünk, azt üzembe helyeztük, és a napsütéses órákban folyamatosan termeljük a villamos energiát a közcélú hálózatba. Ekkorra már kellett kötnünk egy újabb szerződést az elosztó hálózati engedélyessel, nevezetesen egy hálózathasználati szerződést, amely a már kiépült csatlakozási pontra vonatkozóan a hálózatba történő betáplálás, és a hálózatról történő vételezés feltételeit szabályozza.

Ahogy fentebb utaltunk rá, az építményi jog nem csak az építkezés lehetőségét, hanem a már megépült építmény használatának és hasznosításának jogát is magába foglalja, ezért az építményi jog előnyeit a fent  részletezett, érdemi üzemeltetési létszakaszban is élvezni fogjuk.

Tételezzük fel azt is, hogy ebben a létszakaszban döntünk úgy, hogy a naperőművi projektünket eladjuk. Az építményi jog ebben nem fog bennünket megakadályozni, mivel azt szabadon átruházhatjuk. Az építményi jog átruházásával a naperőművet alkotó fizikai eszközök használatának és hasznosításának joga is át fog szállni az építményi jog új jogosultjára. Ez azonban szigorúan polgári jogi értelemben fog megtörténni, mivel az építményi jog átruházása a jelenlegi ismereteink szerint önmagában semmilyen változást nem fog eredményezni az elosztó hálózati engedélyessel és a MEKH-hel fennálló jogviszonyban.

Ugyanis az építményi jog átruházása ellenére az elosztó engedélyessel kötött hálózathasználati szerződésben mi maradunk szerződő félként, és a kiserőművi engedély jogosultja továbbra is mi leszünk.

Kézenfekvő lenne arra törekedni, hogy az építményi joggal egyidejűleg a kiserőművi engedélyt is átruházzuk a vevőre. Azonban a villamos energiáról szóló törvény (Vet.) az általa szabályozott engedélyek (ideértve a kiserőművi engedélyt is) átruházását –  egyedi jogügylet keretében – nem teszi lehetővé.

Ezért a projektünk átruházása engedélyezési szempontból a következőképpen értelmezhető:

1. Én mint eladó, és jelenlegi kiserőművi engedélyes, a tevékenységem folytatásához szükséges naperőművi berendezéseket, azaz a rendelkezésem alatt álló, ún. alapvető eszközöket átruházom egy harmadik személyre. A Vet. általában előírja, hogy az engedélyes társaság alapvető eszközének átruházásához a MEKH engedélye szükséges, azonban a kiserőművi engedélyes ez alól kivételt képez. Tehát önmagában az alapvető eszköz átruházásához jelen esetben nem kell engedélyt kérnünk  [Vet. 91. § (5) bek.].
2. Ugyanakkor a vevő, mint a naperőmű leendő működtetője, egy teljesen új kiserőművi engedélyt lesz köteles kérni a MEKH-től. A Vet. ugyanis világosan rögzíti, hogy “ha az engedélyköteles tevékenységet új rendelkezésre jogosult kívánja gyakorolni, az engedélyköteles tevékenység kizárólag az új rendelkezésre jogosult részére kiadott új engedély alapján gyakorolható” [Vet. 92. § (3) bek. a) pontja].
3. Ezzel egyidejűleg nekünk pedig, mivel épp megszüntettük a villamos energia termelő tevékenységünket, kérnünk kell, hogy a MEKH vonja vissza az engedélyünket [Vet. 91. § (4) bek.].

Mindemellett a vevőnknek majd kötni kell egy új szerződést a hálózathasználati engedélyessel. Az új szerződés megkötésének feltételeit várhatóan az elosztó társaság Elosztói Szabályzata tartalmazza majd.

Tehát a nap végén a naperőművi projekt átruházása nem csak rajtam és a vevőn fog múlni, hanem lesz valamilyen mértékű beleszólása a MEKH-nek és az elosztó társaságnak is. Ez akkor is egy lényeges körülmény, ha egyébként azt feltételezzük, hogy az építményi jog átruházása esetén a gyakorlatban várhatóan sem a MEKH, sem pedig az elosztó társaságok nem fognak komoly akadályt gördíteni az új engedély kiadása, illetve az új szerződés megkötése elé.

Az építményi jog megterhelése zálogjoggal

Az új szabályozásban az átruházhatóság logikus velejárója, hogy az építményi jogot zálogjoggal is meg lehet terhelni. A zálogjog lényege ugyanis az, hogy a hitelező – végső esetben – a zálogtárgy értékesítése útján elégíti ki a követelését az adóssal szemben. Értékesíteni pedig csak azt lehet, ami átruházható.

Ezért, ha a naperőművi beruházás megvalósításához hitelt szeretnénk felvenni, és a naperőművet idegen ingatlanra építjük, az építményi jog alapításával már a folyamat legelején szerzünk egy olyan jogot, amelyet biztosítékul felajánlhatunk a banknak.

Azt azonban valószínűleg a bankok is vizsgálni fogják, hogy a naperőművi projektet ténylegesen miként tudják majd értékesíteni harmadik személy részére. Ezért várhatóan  szembesülni fognak azzal a fent említett problémával, hogy  egy építményi jogon alapuló naperőművi projektet önmagában az építményi jog átruházásával nem tudják majd teljes egészében átruházni. Ebből fakadóan pedig kérdésessé válhat az építményi jog biztosítéki értéke. A leendő vevő számára ugyanis ténylegesen akkor lesz értéke az építményi jognak, ha az építményi jog megszerzése mellett a MEKH-hel és az elosztó hálózati engedélyessel – azaz azaz eladón, a vevőn és a bankon kívülálló szereplőkkel – fennálló jogviszonyba is beléphet.

Ezért a jelenlegi jogszabályi környezetben, bár rendkívül csábítóak az építményi jog előnyei, egyelőre nem világos, hogy naperőművi projektek esetén a bankok milyen további biztosítékot kérnek majd a hitelfelvevőktől, illetve hogy egyáltalán el tudják-e majd fogadni zálogtárgyként az építményi jogot.

További szabályozás lehetséges iránya

Az építményi jog bevezetése a magyar jogba egyértelműen egy pozitív irány, azonban éppen a jogalkotó által ösztönözni kívánt naperőművi projektekben egyelőre nem látszik, hogy az építményi jog miként válhat egy igazán jól működő biztosítékká. Ezért a jogalkotó részéről érdemes lenne megfontolni, hogy a naperőmű projektek mindenkori vevői és finanszírozói számára milyen további jogszabály-módosításokkal lehetne nagyobb komfortot biztosítani.

Például az építményi jog átruházásának esetére elő lehetne írni, hogy a kiserőművi engedély átszáll a vevőre. Továbbá a Vet.-ben lehetne rögzíteni, hogy az építményi jog és az engedély átruházásához a MEKH előzetes jóváhagyása szükséges. Így az építményi jog és az engedély egyidejűleg szállna át, és fennmaradna az említett változáshoz kapcsolódó hatósági kontroll is.

A hálózati engedélyessel fennálló jogviszony rendezésére pedig azt is szükséges lenne szabályozni, hogy az építményi jog és az engedély új jogosultjával az engedélyes milyen feltételek mellett lesz köteles megkötni az új hálózathasználati szerződést.

Ha ezeknek a kérdéseknek a szabályozására is sor kerülne, az egy további lépés lenne abba az irányba, hogy az építményi jognak, mint zálogtárgynak a naperőművi beruházásoknál valójában ne legyen alternatívája.

dr. Faragó János

Amennyiben a fentiekkel kapcsolatban bármilyen kérdése merülne fel, kérjük, forduljon szokásos kapcsolattartó partneréhez, illetve dr. Faragó János (e-mail: janos.farago@pwc.com) és dr. Horváth Dóra (email: dora.horvath@pwc.com) ügyvédekhez.